中古住宅のリフォーム費用は？後悔しない物件の選び方＆費用別できること

ライフスタイルの多様化に伴い、近年は中古住宅を購入してリフォームやリノベーションを楽しむ人が増えています。かつては大都会で新築を建てることが理想とされていましたが、現在は「中古住宅をリフォームして田舎でのんびり暮らしたい」と考える方も多いでしょう。

中古住宅のリフォームにあたり、特に重要なのが費用です。中古住宅のリフォームは費用がいくらになるか判断が難しく、「後になってから想像以上に費用がかかってしまった」というケースも少なくありません。

そこでこの記事では、これから中古住宅の購入を考えている方に向けて、以下の内容を解説します。

• 中古住宅のリフォーム費用相場
• 中古住宅をリフォームするメリット・デメリット
• 中古住宅購入前にチェックしておくべきポイント

300万円、500万円、1000万円と、指定の予算内でどこまでリフォーム可能かも紹介しますので、今後の予算組みやリフォームのプランニングに役立ててくださいね。

 

中古住宅をリフォーム！費用相場はいくら？

中古住宅リフォームの費用相場は、おおよそ300～1,000万円ほどです。

ただし、これはあくまで目安で、実際のリフォーム費用は建物の状態によって大きく変動します。新築に近い中古住宅ならほぼリフォーム不要で入居できることもありますし、築年数が古く、空き家状態が長かったような家だと大幅なリフォームが必要になります。

そこでまずは、予算ごとにどれくらいのリフォームが可能なのか、300万円、500万円、1000万円の3つを例に確認してみましょう。

300万円でどこまでできる？

リフォーム予算が300万円あれば、水回りをリフォームできます。水回りは衛生環境にも関わってくることから、中古住宅のリフォームでは最優先に考えられるのが一般的です。水回りは主に以下の4点を指し、4点まとめてリフォームすることで費用を抑えることができます。

• キッチン：20～100万円
• お風呂：80～120万円
• トイレ：15～30万円
• 洗面化粧台：10～25万円

築年数が古いと、和式トイレやタイル張りのお風呂を使用している家も多いかもしれません。このような場合は大規模な改修が必要となることから、費用が高額になる傾向にあります。また、最新のシステムキッチンや高性能なトイレなど、製品にこだわるとリフォーム費用は高くなります。300万円を上限とするなら、水回りはできるだけシンプルな製品に留めたほうが良いでしょう。

500万円でどこまでできる？

リフォーム予算が500万円あれば、水回りに加え、フローリングや壁材などの内装をリフォームできます。例えば和室をフローリングの洋室に変更する場合、6～8畳の部屋なら50～100万円程度が費用相場となります。

その他にも、壁を撤去したり新設したりすることによって、家全体の雰囲気を変えることも十分に可能でしょう。

• 壁紙の変更：1.000～2,000円（1㎡につき）
• 床材の張替え：10～40万円（6帖）
• 壁の撤去：10～30万円（1カ所につき）
• 壁の設置：10～30万円（1カ所につき）

1000万円でどこまでできる？

リフォーム予算が1000万円あれば、水回りはもちろん、間取り変更など大規模なリフォームが可能です。築年数が古い中古住宅だとしても、1000万円かければ見違えるほど美しくすることもできるでしょう。

• 間取り変更：100～300万円
• リビングやキッチンなどの拡張：50～100万円
• 外壁や屋根の補修：100～300万円

リフォーム費用はかけようと思えばいくらでもかけられるのが特徴で、家の状態や広さによって数千万円規模になることも少なくありません。しかし、目安として1,000万円あれば、家全体の印象を大きく変えるリフォームが可能です。

 

中古住宅をリフォームする3つのメリット

新築住宅を購入しようか、中古住宅を購入してリフォームしようか迷っている方も少なくないでしょう。そこでここからは、新築住宅と比較しながら中古住宅を購入するメリットを3つご紹介します。

1. 新築より安い

中古住宅を購入する一番のメリットは、やはり新築住宅よりも費用が安いことでしょう。新築住宅と中古住宅の費用を比較すると、場合によっては以下のとおり中古住宅の方が1,000万円以上も安くできることがわかります。

• 新築住宅：約3,800万円（分譲住宅）、約4,300万円（注文住宅）
• 中古住宅：約2,800万円＋リフォーム費用（約300～1,000万円）

約2,800万円もする中古住宅となると、ほぼ新築に近くリフォームが不要なケースがほとんどです。また、地域によっては1,000万円以下で中古住宅を購入できるケースも少なくありません。大都会ではなく地方への移住を検討している場合は、数百万円で中古住宅を購入し、リフォーム費用を含めて1,000万円以下にすることも十分に可能です。

2. 自分の目で現況を確認できる

中古住宅を購入する場合は、購入前に内見することで、自分の目で現況を確認できます。どの部分でリフォームが必要か、どんなライフスタイルが実現できるかなど、実際に内見することでさまざまなイメージが膨らみやすいでしょう。

一方、新築住宅の場合は、実際に家が建つまで自分の目で現況を確認することはできません。あらかじめ自分に合うかどうかを確認できるのは、中古住宅ならではのメリットといえます。

3. デザインや間取りを考えやすい

あらかじめ間取りが決まっている中古住宅は、それだけデザインや間取りを考えやすいというメリットがあります。おおよその部屋数や間取りなどの条件が合えば、細かいところは購入後でも自由自在にアレンジできるでしょう。

新築住宅を購入する際は、すべて一からデザインや間取りを考えなければなりません。住宅メーカーや工務店のサポートがあるとはいえ、中古住宅の方が自分で考える手間や時間を節約することができるます。

 

中古住宅をリフォームする5つのデメリット

一方で、中古住宅ならではのデメリットが存在するのも事実です。後になって「こんなはずじゃなかった」とならないよう、事前にデメリットを把握しておきましょう。

1. 素人には劣化具合がわかりにくい

中古住宅を内見したとしても、素人が建物の劣化具合などを判断するのは困難です。特に床下や壁の中、天井裏など、目には見えない部分の状態をチェックするのはまず不可能でしょう。

建物の土台となる床下や骨組みなどが劣化していると、後になってから多額のリフォーム費用がかかることになってしまいます。後ほど紹介するインスペクションを活用し、住宅の状態をしっかりとチェックしてから購入するようにしましょう。

2. リフォーム費用が読みにくい

中古住宅のリフォーム費用は、実際に業者に見積もりを依頼しないと、自分で正確に計算することはできません。たとえキッチンに100万円、お風呂に100万円などと計算していっても、実際の費用が大きく異なる可能性は十分にあるでしょう。

また、土台が腐食していたり、白アリ被害があったりすると、場合によっては購入費用よりも多額のリフォーム費用がかかる可能性が考えられます。どれだけ見ためがきれいだったとしても、購入前にリフォーム費用を見積もってもらう必要があります。

3. 耐震性が劣るリスクがある

現在の耐震基準法は、1981年の改訂に基づいています。つまり、1981年より前に建てられた住宅だと、現行の耐震基準法の条件を満たしていない可能性があります。

耐震性が不十分な場合は耐震リフォームが必要となり、50～150万円ほどの費用がかかります。建物が大きいほど耐震リフォーム費用は高くなる傾向にあるため、築年数や耐震基準については不動産業者に必ず確認しておきましょう。

4. 住宅ローンの審査が厳しくなる

中古住宅の購入の際に住宅ローンを利用する場合、新築住宅に比べて審査が厳しくなる傾向にあります。これは中古住宅は新築住宅と違って不動産価値が低く、万が一の場合に担保としての価値が確保できないためです。

もし住宅ローンの利用が難しければ、購入自体が不可能になってしまうこともあるでしょう。そのため、購入にあたっては事前に余裕を持った予算組みをしておくと安心です。

5. 住宅ローン減税が受けにくくなる

中古住宅の購入にあたり住宅ローンを利用すれば、住宅ローン減税により最大で200万円の減税が可能です。しかし、中古住宅の住宅ローン減税には築年数や耐震性に関する規則があり、基準を満たしていないと減税を受けられなくなってしまいます。

また、減税を受けるためには確定申告や年末調整が必要です。後になって利用できなかったとならないよう、事前に申請可否をよく確認しておきましょう。

 

中古住宅をリフォーム！後悔しないための注意点とは？

リフォームによって自分の思い描いた理想のマイホームを手に入れられる中古住宅ですが、リフォームにあたっては所定の規則を遵守しなければなりません。リフォームしてから後悔することのないよう、5つの注意点を確認しておきましょう。

建物の増床制限

住宅自体の面積を増やす増床（増築）を希望する際には法律で決まっている制限の中で面積を確定させなければいけません。基本となるところでは建ぺい率と容積率が定められており、リフォームにより規定の数値をオーバーすると違法行為となり工事自体が実施できません

• 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合
• 容積率：敷地面積に対する延床面積の割合

例えば、敷地面積が75㎡で建ぺい率が80%なら、リフォーム後の建築面積は60㎡以下に抑えなければいけません。家全体、または部分的でも拡張を検討する場合は、必ず事前に建ぺい率と容積率の2点を確認しておきましょう。

再建築不可物件

建築基準法の接道義務を果たしていない物件は「再建築不可物件」と呼ばれ、その名の通り建て替えが不可なだけでなく、住宅ローンの借入ができなくなります。接道義務とは、幅員が4m以上の道路に2m以上の接道がなければならないと定めたもので、リフォームはできても新たに建物を立て直すことは認められません。

そのため、万が一新しく立て直さなければならない時は、近隣の土地を一部購入することになります。再建築不可物件は値段が安くなる傾向にありますが、将来的なことを考えるとリスクが大きいかもしれません。

土地の地盤

中古住宅を購入する際は、その土地の地盤を調べておくと安心です。例えば新築住宅が多く立ち並ぶエリアでも、かつては田んぼや貯水池だった土地を埋め立てていることも少なくありません。また、各自治体が発行しているハザードマップなども、その土地の地盤を知る判断材料になるでしょう。

周辺エリアの開発予定

長期的に住み続けることを考えれば、近隣の開発予定についても確認しておきたいところです。例えば、近隣に大型ショッピングセンターなどが建設予定の場合、それを「便利になって嬉しい」と感じる方と「人が多くなって嫌だ」と感じる方に分かれるでしょう。

他にも大きな道路の建設工事がないかなど確認しておくと、数年後に理想の住環境が崩れてしまうリスクを防ぐことができます。

専門家のインスペクション

中古住宅を内見してどれだけ気に入ったとしても、購入前に専門家のインスペクションを依頼しましょう。インスペクションでは建築に詳しい専門家が住宅の床下や耐震構造などを細かくチェックしてくれるため、購入前の不安を取り除くことができます。

インスペクションをせずに中古住宅を購入すると、後になってから「床下リフォームで1000万円必要になった」、「白アリ被害が発覚した」といったことになりかねません。インスペクションには約5万円ほど費用がかかりますが、将来的なリスクを回避できると考えればお願いする価値は十分にあるでしょう。

 

カインズでできる中古住宅リフォーム

• 中古住宅をリフォームしたいけど、なるべく費用は抑えたい
• リフォームが必要な箇所だけをポイントリフォームしたい
• リフォーム箇所を一気に改修して、工期をできるだけ短くしたい

といった方には、フルリフォームからポイントリフォームまで幅広いリフォームを手がけるカインズがおすすめです。カインズは大手メーカーが販売する人気シリーズ製品はもちろん、コストを最小限に抑えた自社オリジナルブランドも展開しています。そのため、予算や好みに応じて、中古住宅を自由にカスタマイズできるでしょう。

中古住宅を購入するメリットをおさらいすると、以下の3点が挙げられます。

• 新築より安い
• 自分の目で現況を確認できる
• デザインや間取りを考えやすい

条件に合った中古住宅に出会うことができれば、あとは自分の理想に合わせて自由自在に住宅をリフォームできます。ポイントをしっかり押さえて物件を選べば、中古住宅のメリットを2倍にも3倍にも感じられることでしょう。

ぜひこの記事を参考に中古住宅をリフォームし、思い描いた理想の暮らしを手に入れましょう。

※当ページのコンテンツや情報において、カインズリフォームでは、取り扱いが異なる場合がございます。